Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод




Скачать 50.95 Kb.
НазваниеТри случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод
Дата публикации31.07.2013
Размер50.95 Kb.
ТипДокументы
www.vbibl.ru > Банк > Документы
Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод
Все хотят знать, сколько стоит их квартира. Год-полтора назад сводки с рынка недвижимости, говорящие, что метры дорожают, наполняли сердца людей радостью. Сегодня цены снижаются – и люди скорбят. Ни тогда, ни теперь большинство из интересующихся не собирались квартиры продавать или покупать – это любопытство в чистом виде. Профессиональная оценка обычному человеку требуется лишь в трех случаях: если вы делите с кем-то наследство, «пилите» имущество при разводе или берете ипотечный кредит. Впрочем, акт об оценке не повредит и при других сделках.
Как люди узнают о цене квартир? В первом приближении – из СМИ.

Можно позвонить и в риэлторскую компанию, и ее сотрудники назовут вам цену. Для этого им не нужно даже квартиру смотреть, достаточно описания по телефону. Между тем, на рынке существуют специальные компании – оценочные. Чем они занимаются, как работают и почему же они еще не стали лучшими друзьями широких масс населения?
^ Как считают?

Если немного погрузиться в глубины науки экономики, то можно узнать, что существует великое множество подходов оценки. Например, затратный – здесь за основу берутся расходы, которые необходимо понести, чтобы создать подобный объект недвижимости. Именно так считает Бюро технической инвентаризации (БТИ) – за основу принимается себестоимость строительства в ценах какого-то тысяча девятьсот лохматого года, потом добавляются коэффициенты – повышающие (инфляция с тех пор не дремала) и понижающие (здание с годами старело, изнашивалось). А полученная цифра не имеет ничего общего с рыночной стоимостью. Не учитывается, например, такой «малозначительный» параметр, как местоположение: одинаковые объекты на Остоженке и в поселке Лотошино должны стоить одинаково… В итоге оценка «по БТИ» ниже реальной рыночной – для некоторых объектов до 10-15 раз. Не найдется ни одного безумца, который согласился бы за такие деньги квартиру продать. Однако «БТИ-шная» оценка используется, в частности, при расчете налогов. В реальности все, и оценщики в том числе, пользуются сравнительным методом: он основывается на том, чтобы найти наиболее похожие объекты и посмотреть, за сколько они продаются или уже проданы.

«В качестве объектов-аналогов берутся квартиры схожие по местоположению, а также по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, - рассказывает о технологии Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы «Эксперт». – Источники информации по предложениям самые разные: это и интернет-ресурсы, и периодические печатные издания». Правда, подобрать абсолютно одинаковые объекты-аналоги (их в идеале нужно несколько, чтобы исключить случайный фактор) чаще всего не представляется возможным, поэтому берется нечто похожее и корректируется поправками. «Основными из них, - продолжает Карина Нерезенко, - являются поправка на местоположение, на транспортную доступность (например, удаленность от метро), на тип дома, на вид из окон, на этаж, на состояние внутренней отделки, на наличие летних помещений».
^ Машина времени

При необходимости оценщик может определить стоимость имущества, в том числе и недвижимости, не только на сегодняшний момент, но и на любую дату в прошлом. «Расчет ведется сразу на нужную дату в прошлом, - говорит Светлана Котенева, оценщик компании «Гранд Реал». - Тут помогут имеющиеся архивы: интернет и подшивки газет по недвижимости, например, Ленинская библиотека».

Кроме того, напоминает Андрей Осипов, заместитель генерального директора компании «Мегаполис-Центр», многие фирмы занимаются оценочной деятельностью довольно давно и уже накопили собственную огромную базу данных – как печатных изданий, так и уже собственных проведенных оценок. «Располагая такой информацией, определить стоимость квартиры, скажем на 2003 год, не составляет никакого труда», - убежден эксперт.
^ Когда оценка необходима?

Существуют ситуации, при которых официальное заключение об оценке, выполненное лицензированной оценочной компанией, необходимо. Все они перечислены в ст. 8 («Обязательность проведения оценки объектов оценки») закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№135-ФЗ от 29.07.1998 г., последние изменения внесены 24.07.2007 г.). Случаев там перечислено масса, но ситуаций, с которыми может столкнуться обычный человек, всего три: при получении ипотечного кредита, при дележе наследства и при «разборках» между бывшими супругами.

С ипотекой все очевидно: заключение о стоимости квартиры, становящейся предметом залога, является одним из обязательных документов, которые банк требует от заемщика. Примечательно, что банки настаивают, чтобы оценщик был только из той компании, что дружественна банку.

Однако известны случаи, когда оценщики предлагают клиентам «скорректировать» итоговую цифру. Все обычно хотят, чтобы квартира выглядела подороже – тогда она станет вроде как более солидным обеспечением кредита. Стоимость «любезности» - порядка $100, что является для оценщиков неплохим приработком: их работа по тарифу стоит 3-5 тысяч рублей. Но и в банках тоже сидят не дети малые: получив заключение, они сразу же «корректируют» его вниз, используя для этого те же немудрящие инструменты, что и оценщики – базы данных о продаже квартир в интернете.

Теперь о наследовании. Если наследников несколько, то поделить имущество можно либо «в натуре» (тебе машину, мне дачу), либо полностью распродав его и разделив деньги. На практике бывает иначе. Например, имеется одна квартира, которую должны поделить двое наследников. По обоюдному согласию, один из них получает всю квартиру целиком, но выплачивает другому половину ее стоимости. Естественно, возникает вопрос: сколько эта квартира (и, соответственно, ее половина) стоит?

За этими ответами и идут к оценщикам. Поскольку наследственные дела долго тянутся во времени, и делить приходится то, что перешло по наследству несколько лет назад, возникает уже упоминавшаяся необходимость определить стоимость имущества на некий момент в прошлом. С бракоразводными делами – все в точности так же.
^ Необязательно, но не повредит

Что касается обычных сделок (продажи, мены, дарения и т.п.), то здесь официальных документов об оценке не требуется. Если сделка возмездная (купля-продажа, дарение), то стороны сами определяют цену и записывают, что считают нужным, в договор. В 90-е годы требовали, чтобы среди прочих документов предоставлялась справка БТИ о цене квартиры – чтобы в договоре указывалась сумма, по крайней не мере не меньшая, чем оценка БТИ. Сегодня же регистрирующие органы не требуют и этого.

Тем не менее, участники рынка считают, что официальное заключение от оценщика может оказаться полезным. «Традиционно за ответом о стоимости недвижимости принято обращаться к риэлторам.
^ В рамках разумного

Если разобраться, положение оценщика двоякое. С одной стороны, итогом его работы должно быть определение стоимости квартиры, т.е. некоей объективной истины. С другой – мы уже говорили об ипотечных заемщиках, заинтересованных в завышении цены на квартиру. И во всех прочих случаях, когда привлекается оценщик, всегда есть интерес к «корректировке» стоимости. Как часто идут оценщики на соблазн и что из этого получается?

«Оценщик несет ответственность за свои отчеты как физическое лицо, рискует в случае чего собственным имуществом», - говорит Светлана Котенева («Гранд Реал»). Карина Нерезенко («Эксперт») уверена, что в их компании случаев «натягивания» стоимости не было – хотя о прецедентах в других фирмах она слышала. «Чем дело закончилось, я не знаю», - деликатна эксперт.

И, наконец, Андрей Осипов («Мегаполис-Центр») признает, что в работах, выполненных корректно, разница в стоимости может быть не более 10%. Что само по себе не так уж мало.

Но в чем эксперты единодушны, что совсем уже откровенную «заказуху», когда стоимость в отчете будет отличаться от действительной в разы, сегодня не сделает никто. За работой оценщиков следят – и государство, и специальные экспертные советы при их саморегулируемых организациях. Если выяснится, что оценщик сознательно исказил стоимость, его как минимум лишат права профессиональной деятельности.
Владимир Абгафоров

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconНаследование единичное наследование
Виртуальность – свойство наследования, но не класса. Один и тот же класс можно наследовать и виртуально и невиртуально

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconЛекция 4
Прежде всего, вспомним три основные свойства, при наличии которых можно говорить, что некоторый язык предназначен для объектно-ориентированного...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconАлгебра и начала анализа
...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconПравительство москвы
Госпитализировано с начала эпиднеблагополучия в стационары города 662 человека. За указанный период по месту жительства зарегистрировано...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconM’f = Rb·b’f·h’f·(ho – 0,5h’f) в зависимости от расчетного случая...
Определяется нагрузка на элемент, строится расчетная схема и определяется максимальный изгибающий момент

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconО санитарно-эпидемической ситуации в Озерском городском округе в сентябре 2010г
Оки ротавирусной этиологии. Зарегистрированы 2 случая острой дизентерии Зонне, в обоих случаях инфицирование состоялось за пределами...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconОтчет о работе отдела эпидемиологического надзора за январь 2010 года
В январе заболеваемость острыми кишечными инфекциями регистрировалась на уровне средних многолетних данных: зарегистрировано 82 случая,...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconЗадание №1. Веселая тройка Назовите три растения, три животных, три...
Назовите три растения, три животных, три погодных явления, в которых можно встретить три буквы Е, три буквы А, три буквы о или просто...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод iconПрочность древесины при сжатии поперек волокон
Классическим примером работы древесины на сжатие поперек волокон служат также железнодорожные шпалы (места под рельсами). Различают...

Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод icon«что такое домашняя студия, зачем она нужна, нужна ли она вам вообще,...
Прежде, чем вы начнете читать всю ту пургу, которую я намел, учтите следующие вещи

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
www.vbibl.ru
Главная страница